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土地成交规模持续低位,五城发布二轮集中供地公告

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7月26日-8月1日,由于近期仍处于重点城市土地断供期,本周重点监测城市土地成交量仍然维持低位运行,市场热度也受优质土地占比降低影响进一步下滑。 不过,本周有5个重点城市发布了第二轮集中出让土地...

7月26日-8月1日,由于近期仍处于重点城市土地断供期,本周重点监测城市土地成交量仍然维持低位运行,市场热度也受优质土地占比降低影响进一步下滑。

不过,本周有5个重点城市发布了第二轮集中出让土地公告,供应量较前几周显著上涨,下月重点城市供地荒的现象有望得到纾解。

土地政策

中央再提加快发展租赁住房

宁波试行土地出让预申请制度

7月30日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议强调,要坚持房住不炒,落实三稳目标,同时要加快发展租赁住房,完善落实用地、税收等支撑政策。此外,7月29日,宁波发布通知称,市区出让国有建设用地可试行预申请制度。据公告,预申请制度下开发商仅需缴纳不超过5000万元的预申请保证金即可锁定参拍资格,这意味着宁波土拍的保证金门槛有所降低。

土地供应

五城集中供地

拉动供应规模大幅上涨

供应方面。受集中供地重点城市二轮推地潮开启影响,本周重点监测城市土地供应规模较上周大幅走高,总供应建筑面积超过3000万平方米。具体来看,本周有苏州、杭州、济南、青岛和沈阳五个城市发布第二轮集中出让地块公告,总供应建面均在200万平方米以上,其中济南和青岛的供地量仍在高位,均超过了650万平方米。其余城市中,温州和太原的供地量也相对较高,本周均有多宗宅地推出。

土地成交

成交规模低位运行

平均地价进一步走低

成交方面。由于当前仍处于重点城市集中拍地断档期,重点监测城市的土地市场成交量价持续低位运行。具体来看,重点监测城市总成交建筑面积为591万平方米,较上周小幅上涨,但仍处于较低水平;成交金额更是由于优质用地成交占比降低而回落至189亿;在此影响下,平均地价亦较上周出现进一步下行,成交楼板价仅为3195元/平方米,同环比均呈下降趋势。

分能级城市来看。一线城市仅上海有3宗商办用地出让,均位于自贸片区,最终均以底价成交。二线城市中无一城市的成交规模超过50万平方米,成交量均偏低;其中成交量最大的城市是合肥,共成交49万平方米,涉及4宗住宅用地,分别位于肥西、长丰和巢湖,均以高溢价成交,最终由金辉、光明置业、碧桂园及北京城房分食。重点监测的三四线城市中,温州的成交量居首,共成交了124万平方米,包括2宗涉宅地和1宗大型商业地块,其余城市成交地块幅数多在3宗以下,成交量也在低位。

市场热度

溢价率降、流拍率涨,

地市热度进一步降温

成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为12%,较上周进一步下滑。溢价率的连续走低主要由于近期出让地块质量较为一般有关,如一二线城市成交地块多为商办用地,三四线城市供地质量也较此前明显下滑,本周平均溢价率仅为8%。

受入市成交优质地块占比降低影响,重点监测城市流拍土地幅数在本周也有所增加,导致重点监测城市本周土地流拍率较上周大幅走高。从流拍地块所在城市来看,非热点三四线仍为流拍主力,江门、河源等城市均有多宗地块遭遇流拍。

周度TOP5

优质地块成交占比降低

本周入榜地块多为低溢价成交

由于本周仍处于重点城市土地断供期,热点三线入市优质地块比例也有所降低,因此本周成交地块中高溢价成交比例较上周有所下降。以总价榜入榜地块来看,仅合肥肥西两宗宅地以30%的溢价率成交,其余地块均为底价出让,整体市场热度较上周有所降温。

单价榜单方面,本周成交单价最高的地块位于东莞望牛墩板块,由于地块周边配套较为缺乏且需配建10%安居房,因此最终底价成交,由保利发展成功竞得,成交楼板价为10080元/平方米。余下4宗地分别来自桐庐、合肥和长沙,其中长沙入榜地块为商办用地,最终也是底价成交,桐庐和合肥入榜地块均为最高限价成交,土地竞争相对激烈。

重点地块点评

东莞望牛墩镇楼面地价再被刷新

为了控制地市热度,东莞近期土地出让节奏明显加快,连续多周均有住宅用地出让,本周也不例外。本周出让地块为望牛墩镇一宗商住用地,起拍价达14亿元,实际起拍楼板价已创望牛墩镇板块新高。不过,由于地块周边配套还有待完善,参拍房企较少,最终由保利发展以底价竞得,成交楼板价为10080元/平方米,实际楼板价达11589元/平方米。

据地理位置来看,宗地位于望牛墩板块边缘板块,周边配套较为缺乏。交通方面,该地块靠近沈海高速,自驾可快速通至广深等周边区域,同时地块距离穗深城轨望牛墩站约2.5公里,通过望牛墩站2站亦到达广州。商业方面,地块周边仅可依赖周边社区的底商,缺少大型商业中心。教育资源亦有待完善,项目周边2公里内暂无公立教育配套。周边楼市方面,由于望牛墩镇近几年出让地块较少,因此项目周边新房供应较为缺乏,未来建成入市竞争压力较少;同时,地块尽管刷新了所在板块的地价新高,但仍明显低于当前周边项目成交均价,盈利空间也较为充裕。(克而瑞)


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